De laatste jaren is de winkelmarkt sterk veranderd. Waar enkele jaren geleden nog sprake was van een groeimarkt, zien we inmiddels (de vaak snelle transitie naar) een stagnerende en vervolgens krimpende markt. Ook winkels in buurtcentra en krimpgebieden hebben het moeilijk. Dat maakt een goede positionering van winkelcentra van cruciaal belang.
Er zijn ook anno 2020 nog steeds kansen en mogelijkheden om met (deels) nieuwbouw in te spelen op de nieuwste trends en ontwikkelingen. Maar de juiste plaats en een reëel programma zijn dan wel cruciaal. Veel winkelgebieden moeten transformeren, om weer perspectief te bieden voor de consument en om tot een evenwichtige structuur te komen. Gemeenten hebben simpelweg te weinig rekening gehouden met de opkomst van internet, het veranderende consumentengedrag dat hiermee gepaard gaat en de wens om meer beleving en horeca.
Sinds jaren is de winkelleegstand langzaam aan het oplopen. De meeste experts verwachten dat deze ontwikkeling voorlopig doorzet; niet alleen door gewijzigde marktomstandigheden en dito consumentengedrag, maar ook de vergrijzing van het ondernemersbestand is een belangrijke oorzaak. Juist de lokale, zelfstandige ondernemers hebben geen opvolger, waardoor ze gedwongen zijn hun winkels te sluiten. Met name in de buurtcentra en in krimpgebieden vormt dit een groeiend probleem. Ook hier geldt het principe van de wederkerigheid: ontwikkelingen aan de aanbodzijde hebben invloed op het koopgedrag van de consumenten en het veranderende koopgedrag heeft op zijn beurt gevolgen voor de aanbodstructuur. De hedendaagse consument is goed geïnformeerd en houdt – naast de prijs – rekening met factoren als tijd, inspanning, gemak en plezier. Gemeenten moeten inzien dat het echt anders moet. Denken dat het met hun winkelgebied wel goed komt, is echt achterhaald. Op veel plekken moeten winkels in hun commerciële functie dus worden getransformeerd naar woningen. Juist deze coronatijd geeft de noodzaak hiervan weer en biedt de kans om versneld te komen tot compacte, levendige en leefbare stadscentra.
Kleine winkelcentra hebben te maken met toenemende concurrentie als gevolg van veranderend consumentengedrag. Dat leidt onder andere tot leegstand. Deze tendens zien we landelijk vooral in krimpgebieden, de centra van middelgrote plaatsen, kleine dorpen, buurtwinkelcentra en ook in de randgebieden van grotere binnensteden. De concurrentie tussen deze winkelgebieden is het hevigst. Ondernemers in kleine buurtstrips en in de verspreide winkelgebieden hebben het dan ook moeilijk. Er is sprake van een beperkt lokaal draagvlak, kleinschaligheid van het aanbod en het ontbreken van echte publiekstrekkers. Hierdoor staat de positie van de zelfstandige ondernemer steeds meer onder druk. De consument pakt bovendien steeds vaker de auto om boodschappen te doen in een compleet boodschappencentrum dat niet te ver van huis ligt. De meest nabije winkels in bijvoorbeeld buurtstrips zijn geen automatische keuze meer, waardoor de toekomstwaarde van buurtstrips sterk onder druk staat. Op alle schaalniveaus zal verouderd of slecht gesitueerd winkelaanbod moeten worden aangepakt door herstructurering of transformatie. Soms geldt dat voor hele winkelcentra of delen daarvan. Dit vraagt om een duidelijke toekomstvisie, heldere keuzes, een strategie op regioniveau en samenwerking met en commitment van de betrokken overheden en marktpartijen.
Verondersteld wordt dat de markt dat wel zelf kan oplossen. Het betreft hier vaak kleine ondernemers en geen (grote) beleggers waarvoor het winkelpand een (deel) van hun pensioenvoorziening is. De eisen en kosten voor een bestemmingsplanwijziging, zoals het laten maken van tekeningen, ruimtelijke onderbouwing, bodemonderzoek e.d. is voor veel van die kleine ondernemers te kostbaar en te ingewikkeld. De oplossing zou kunnen zijn dat gemeenten inventariseren in welke winkelstraten veel leegstand is en in de nabije toekomst te verwachten valt. Door voor die winkelstraten de bestemming aan te passen van detailhandel (veelal op begane grond) naar detailhandel en/of woondoeleinden. Hierdoor zouden veel leegstaande winkels op eenvoudige wijze een nieuwe kans krijgen als woning en daarmee kom je niet alleen de woningzoekende tegemoet, maar zal ook de leefbaarheid in die straten verbeteren.
Het klinkt allemaal niet best: extra krimp bovenop de coronaproblematiek en horeca die in zwaar weer zit. Maar nieuw is de transformatieopgave toch niet. Al enige jaren zingt rond dat er een structureel overschot aan winkelmeters is. Volgens mij moeten gemeenten de huidige corona-uitdagingen dus vooral als kans zien om hun reeds bestaande transformatieopgave te vlotten om zo levendige centra te creëren. We leven in onzekere tijden. Onlangs voorspelde DNB nog een diepgaande crisis door de pandemie. Dit geeft extra onzekerheid bij ondernemers, vastgoedeigenaren en overheid. Maar tegelijkertijd kan dit ook een doorbraak betekenen voor samenwerking in centra. Het advies aan gemeenten lijkt duidelijk. Ze zullen gezamenlijk de handen ineen moeten slaan en met elkaar de uitdagingen aan moeten gaan. Deze crisis kan op lange termijn de aanzet vormen van een versneld traject richting levendige winkelcentra. De coronacrisis kan het voor vastgoedeigenaren financieel aantrekkelijker maken om te transformeren. We ontkomen zeker niet aan flinke afwaardering in vastgoed. Dat zie ik nu al in mijn taxatiepraktijk. De wens van eigenaren om aan de marktwaarden van voor de crisis te blijven vasthouden, is niet langer houdbaar. Daarom zal de markt transformatie omarmen. Het momentum voor transformatie is groter dan ooit. Ik pleit daarom ervoor om deze crisis te benutten voor structuurversterking op langere termijn.
*Louis Huijts is voorzitter van de Sectie Bedrijfsmatig Vastgoed van branchevereniging VBO.