De urgentie is hoog: er zijn veel woningen nodig en die moeten duurzaam zijn en betaalbaar. Daarom investeert projectontwikkelaar en bouwer VORM onder meer in bestaande wijken. Samen met gemeenten, woningbouwcorporaties en bewoners, want als je de route samen uitstippelt en aflegt, bereik je het doel sneller en beter.
Veel maatschappelijke problemen stapelen zich op, zoals woningnood, verduurzaming en betaalbaarheid. Ook staat in veel oudere wijken de leefbaarheid onder druk,’ zegt Mariette Broesterhuizen (strategisch manager BuurtBoost, onderdeel van VORM). Rigoureus slopen en nieuwbouw neerzetten is niet de enige of de beste oplossing, benadrukt ze. ‘Mensen willen graag in hun buurt blijven wonen. Maar daarvoor zijn aanpassingen noodzakelijk, want de demografie verandert bijvoorbeeld, er zijn meer eenpersoonshuishoudens, er is sprake van vergrijzing enzovoort. Deze buurten hebben uiteenlopende vraagstukken die integraal opgelost moeten worden.’
‘We kijken dus niet alleen maar naar vastgoed, maar ook naar de maatschappelijke vragen die spelen,’ onderstreept Timo Stoopman (hoofd Initiatief & Samenwerking van VORM Transformatie & Renovatie). ‘De sociale aspecten zijn heel belangrijk, daarom werken we veel samen met gemeenten en woningbouwcorporaties, bijvoorbeeld in wijken uit de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw in de Randstad, waar veel problemen samenkomen. Uiteraard betrekken we ook de bewoners erbij, want de weg naar het resultaat is net zo belangrijk als het resultaat zelf.’
Integraal en innovatief
Al dat polderen klinkt misschien als een langdurig traject, maar levert uiteindelijk tijdwinst op, is de overtuiging van Bas de Haan (commercieel technisch manager BuurtBoost). ‘Participatie van de mensen uit de buurt is vaak een langdurig proces, maar dat kunnen wij helpen versnellen, zodat het leuk en juist snel wordt.’ Snelheid is geen doel op zichzelf voor De Haan, maar wel belangrijk. ‘De problemen zijn urgent. We moeten die niet over 10 jaar oplossen, maar zo spoedig mogelijk. Dankzij een integrale aanpak waarbij we alle belangen en thema’s met elkaar verbinden, het toepassen van gestandaardiseerde processen en innovatieve bouwproducten zoals geprefabriceerde “optop”-modules of aanbouwen, kunnen we tijdwinst boeken.’
Om te beginnen wordt in kaart gebracht hoe een wijk in elkaar zit en wat er allemaal speelt. ‘We vormen een visie met een door VORM ontwikkelde tool, de Buurt Visievormer, op basis van bijvoorbeeld cijfers van onder andere het CBS,’ legt Stoopman uit. Daarop volgt een reality check. ‘Er kan soms een verschil bestaan tussen de cijfers en de beleving van de mensen die er wonen. Daarom valideren we dat bij de bewoners.’
Broesterhuizen: ‘Daarvoor gaan we de wijk in om te praten met bewoners. Die stellen we allerlei vragen: kennen ze hun buren, voelen ze zich eenzaam, voelen ze zich veilig, zijn er genoeg parkeerplaatsen en ga zo maar door. De bewoners zijn de kenners van hun wijk. Het is heel belangrijk om hen goed bij het proces te betrekken, informatie bij hen op te halen en met hen terug te koppelen. Dat voorkomt dat er in een later stadium weerstand, onrust en dus vertraging ontstaat.’ ‘We trekken in dit proces graag samen op met gemeenten en woningbouwcorporaties,’ herhaalt Stoopman, en voegt er een belangrijk punt aan toe: ‘Zonder dat we op hun stoel gaan zitten. Je ziet vaak dat plannen voor de aanpak van een wijk worden aangepast, doordat gaandeweg steeds meer disciplines aanhaken met nieuwe inzichten. Door vroegtijdig de inzichten van alle disciplines over bijvoorbeeld verduurzaming, kosten, logistiek en sociale aspecten te combineren, voorkom je dit grotendeels.’
Maatwerk en flexibiliteit
‘Vanuit onze expertise denken we mee over de plannen,’ vervolgt Stoopman. ‘Wat heeft een wijk nodig? We leveren maatwerk, maar het is ook belangrijk om de haalbaarheid van oplossingen te toetsen, zodat we wel reële plannen maken. Ook dat draagt bij aan versnelling van het proces.’ Voor dat maatwerk kennen BuurtBoost en VORM Transformatie & Renovatie verscheidene flexibele mogelijkheden. De Haan: ‘We kunnen bijvoorbeeld tijdelijke gebouwen neerzetten. Het veranderen van een wijk duurt vaak jaren. Intussen zijn er allerlei behoeften die vragen om een oplossing nu, en niet pas aan het einde van het project. Mensen moeten bijvoorbeeld soms hun huis uit als er wordt gewerkt, of er kan een ontmoetingsplek nodig zijn: deze zaken kunnen we faciliteren met een tijdelijk gebouw, de Buurthub.’
Maar ook de permanente veranderingen in een wijk kunnen flexibel ingevuld worden. De Haan: ‘Stel dat je een buurt wilt verdichten, dan betekent dat niet noodzakelijkerwijs dat je de bestaande woningen sloopt en nieuwe neerzet. We kunnen bijvoorbeeld bestaande portiekflats ook behouden en uitbreiden door er in de fabriek gefabriceerde woningen tegenaan of bovenop te plaatsen. Het is ook niet altijd nodig om het bestaande groen in een buurt eerst te rooien en dan weer nieuw aan te planten. Dat is zonde en kost tijd en geld. Samen met Stichting Struikroven kunnen we bestaand groen tijdelijk weghalen en opslaan en na afloop terugzetten, zodat er meteen weer volwassen struiken en bomen staan.’
Partners
De twee bedrijfsonderdelen van VORM kijken ieder op hun eigen manier naar projecten en vullen elkaar daarbij aan, merkt Stoopman op. ‘BuurtBoost kijkt breed naar wat een wijk nodig heeft. Vanuit Transformatie & Renovatie onderzoeken we wat een pand of gebouwencomplex daaraan kan bijdragen. Is er bijvoorbeeld meer groen gewenst, of kunnen we helpen het gevoel van sociale veiligheid te vergroten door donkere hoekjes te verlichten, of door een luifel bij een entree te plaatsen waaronder ouderen kunnen wachten op een taxibusje?’ ‘Wij zijn partners in buurtverbetering,’ benadrukt Broesterhuizen, ‘daarvoor hebben alle betrokken partijen elkaar nodig, je kunt dat alleen samen doen.’ De Haan: ‘Juist die integraliteit leidt tot snelheid en dat draagt bij aan de betaalbaarheid.’
Beeld: Hilbert Krane