Het zou in coronaloze omstandigheden een van de grote thema’s in de verkiezingscampagne zijn geweest: wonen. Het probleem van te weinig en te dure woningen, zowel huur als koop, schreeuwt om een oplossing. Een ding is duidelijk: een oplossing kun je niet alleen aan de markt overlaten. De groep Nederlanders die overheidsingrijpen nodig heeft om fatsoenlijk te kunnen wonen, is alleen maar gegroeid.
Op 10 januari 2022 is het kabinet-Rutte IV beëdigd. In Publiek Denken 26: Kabinet aan zet, dat op 11 mei 2021 verscheen, gingen we in op de grote uitdagingen waar het kabinet voor staat. Dit artikel verscheen in die editie en is met het aantreden van Rutte IV opnieuw relevant.
Aedes stelde kort voor de verkiezingen met 34 organisaties een actieagenda op met voorstellen om het tekort aan te pakken. Kort samengevat: de komende 10 jaar zijn er een miljoen nieuwe woningen nodig, 100.000 per jaar in alle segmenten: koop en huur, waaronder middeldure huur en koop en zeker ook sociale huur. Ambitieus, want in 1989 kwamen er voor het laatst (ruim) meer dan 100.000 woningen gereed. Sindsdien is dat gestaag afgenomen tot zo’n 65.000 per jaar; in 2020 waren het er 69.000. En ondertussen stijgen de huizenprijzen steeds sneller.
Voor de G40 heeft de woningnood hoge prioriteit. ‘Het is een tweeledig probleem: we moeten meer bouwen vanwege de trek naar de steden en de verdunning van de huishoudens, terwijl betaalbare huisvesting niet onder de huidige marktcondities te realiseren is,’ waarschuwt Bob Vastenhoud, beleidsadviseur wonen bij de gemeente Delft en secretaris van de Themagroep Woningmarkt van de G40. ‘Daardoor dreigt de inclusieve stad, zoals we die willen hebben, verstoord te raken.’
Onrendabele top
Een succesvolle aanpak van het woningtekort lukt alleen als alle partners met elkaar samenwerken, stelt de G40. Vastenhoud: ‘De gemeenten moeten aangeven waar welk soort woningen moeten komen, zowel wat betreft grootte als wat betreft betaalbaarheid. Om sneller bouwen mogelijk te maken, moeten gemeenten hun eisen ten aanzien van duurzaamheid en welstand meer op elkaar afstemmen. Je ziet nu nog te vaak dat er lokale verschillen zijn zodat bouwers steeds opnieuw maatwerk moeten leveren. Dat gaat niet als je op industriële schaal wilt bouwen. De provincies moeten kijken naar de balans op een hoger niveau, tussen de gemeenten, en durven ingrijpen als zaken niet goed gaan. Ze zouden meer mogelijkheden moeten hebben om bij te sturen dan alleen een zwaar middel als het afkeuren van een bestemmingsplan. Projectontwikkelaars hebben garanties voor de langere termijn nodig, zodat hun winstmarges omlaag kunnen, en natuurlijk moet de verhuurderheffing verdwijnen. Om dit allemaal mogelijk te maken, zal het rijk bij nieuwbouw grotendeels de onrendabele top voor zijn rekening moeten nemen, zoals de aanleg van wegen en nutsvoorzieningen, want gemeenten zijn nagenoeg failliet.’
Middenhuur
Er moet meer worden bijgebouwd, vindt ook Zeno Winkels, directeur van de Woonbond. ‘Het woningtekort leidt tot woekerprijzen of – in het gereguleerde huursegment – tot lange wachttijden, in steden als Amsterdam en Utrecht van meer dan 10 jaar.’ Maar alleen bouwen is niet genoeg: ‘De laatste 12 jaar is het beleid gericht geweest op het verkleinen van de sociale sector, terwijl de groep Nederlanders die overheidsingrijpen nodig heeft om fatsoenlijk te kunnen wonen juist gegroeid is. Wij pleiten er daarom voor de gereguleerde huursector te vergroten en het puntensysteem door te laten lopen tot 1200 euro, zodat de middenhuurders beter worden beschermd.’ Verder ziet de Woonbond graag dat pensioenfondsen woningen voor de middenhuur laten bouwen en die woningen voor een periode van 20 jaar of meer in dat segment houden, zodat ze voor langere tijd beschikbaar blijven voor de middenhuur.
En natuurlijk vindt ook Winkels dat de verhuurderheffing moet verdwijnen. ‘Het is toch niet uit leggen dat er elk jaar tegen de 2 miljard uit de sector huisvesting wordt gehaald en naar de algemene middelen gaat?’ Van hem mag ook de ATAD sneuvelen, een Europese maatregel tegen belastingontwijking die de corporaties en dus de huurders jaarlijks bijna 700 miljoen euro kost.
Blijven investeren
De vraag is: gaat het rijk de gewenste maatregelen ook nemen? Het is lastig om daar wat over te zeggen, merkt Vastenhoud. ‘De politiek heeft zaken als het afschaffen van de verhuurderheffing en de komst van een minister voor Wonen en/of Ruimtelijke Ordening in praktisch elk verkiezingsprogramma gezet. Daarnaast zijn er op ambtelijk niveau signalen dat er op het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wel wordt nagedacht hoe zoiets vormgegeven zou kunnen worden, maar het hangt allemaal af van het regeerakkoord. Het voorlopige bod van de minister betekent dat afschaffen van de verhuurderheffing hooguit voor de helft gaat gebeuren. De afgelopen tijd is er door de coronacrisis heel veel geld uitgegeven. Het lijkt onvermijdelijk dat het woord bezuinigen op tafel komt. Hoe zorgen we er dan toch voor dat we blijven investeren?’
Bovendien is het bouwen van 100.000 woningen nu misschien wel lastiger dan ooit door de steeds hogere eisen, onder meer ten aanzien van duurzaamheid. Bouwen duurt ook lang: tussen het opstellen van een plan en de realisatie zit gemiddeld zeven jaar. Winkels ziet veel redenen waarom de bouw stagneert. ‘Denk aan de stikstofproblematiek, maar ook aan het gebrek aan planologiecapaciteit bij gemeenten. Verder zijn de meeste gronden in het bezit van projectontwikkelaars, het wordt daardoor steeds moeilijker om betaalbaar te bouwen.’
Vastenhoud voegt toe: ‘Bovendien is er gebrek aan vakmensen in de bouw en de installatiebranche. Zelfs als het lukt de woningproductie omhoog te krijgen, dan bouw je niet meteen in het eerste jaar 100.000 woningen, het zal geleidelijk gaan.’
Integraal beleid
Of er inderdaad opnieuw een minister voor Wonen en wellicht Ruimtelijke Ordening komt, zoals veel partijen wensen, is vooral onderdeel van het formatiespel. Zo’n extra minister kan mooi wisselgeld zijn om een coalitiepartner een (extra) post te gunnen. Maar is het echt nodig, of is zo’n ministerspost vooral symbolisch? Zeker niet, zegt Winkels. ‘Er is echt extra aandacht voor de woningmarkt nodig, met integraal beleid van alle partijen. Er is dan ook iemand met ministeriële kracht nodig om de zaak aan de gang te krijgen. Er speelt zoveel – denk ook aan de energietransitie en de investeringen die nodig zijn in de, laten we zeggen, vogelaarwijken, allemaal zaken van lange adem – dat het onverstandig is geweest om af te zien van een aparte woonminister.’
Hij vat samen: ‘We hadden het hier echt heel goed gereguleerd, maar we zien nu dat we het alleen redden, zeker in de grote steden, als er ook niet-marktgerichte vastgoedpartijen meedoen. Wonen kun je niet alleen aan de markt overlaten.’
Beeld: Shutterstock