Huisvesting voor doelgroepen als internationale medewerkers, vluchtelingen en spoedzoekers is gezien de enorme vraag naar woningen een opgave waarmee veel gemeenten worstelen. Een situatie waarin huisjesmelkers floreren en misstanden op de loer liggen. Flexwoningen kunnen uitkomst bieden, zodat er meer lucht is om de problemen op de woningmarkt structureel op te lossen, zegt Luc Winants, oud-burgemeester van Venray.
Winants heeft in Venray de druk op de woningmarkt van nabij gezien. ‘In Midden- en Noord-Limburg is met de groei van de economie steeds meer vraag ontstaan naar internationale medewerkers. Traditioneel hangt daar een beeld omheen van aspergestekers en ander seizoenswerk in de land- en tuinbouw. Dat klopt niet, het gaat vaak om mensen die bijvoorbeeld werken in de distributiecentra van supermarktketens, ze zijn belangrijk voor de bevoorrading.’
Modulaire woontoren
Een ander beeld dat al jaren rond internationale medewerkers hangt en helaas wel vaak klopt, betreft de slechte omstandigheden waaronder ze zijn gehuisvest. De commissie-Roemer, die er onderzoek naar deed, gaf haar rapport de veelzeggende titel Geen tweederangsburgers mee. Inmiddels heeft de Tweede Kamer het kabinet gevraagd om bijvoorbeeld een eigen slaapkamer en minimaal 15 vierkante meter leefruimte per persoon tot norm te verheffen voor de huisvesting van internationale medewerkers. Winants vindt zulke eisen noodzakelijk: ‘Het rapport van de commissie-Roemer beveelt terecht aan dat er hard moet worden opgetreden tegen huisjesmelkers en allerlei wantoestanden. Anders komen mensen terecht in heel slechte omstandigheden, worden ze ondergebracht in schuren of in stacaravans op campings. Dan neem je internationale medewerkers niet serieus, terwijl ze hard nodig zijn.’
Hij was dan ook blij met de oplossing die begin vorig jaar in Venray is neergezet door KAFRA Housing, dat op bedrijventerrein Keizersveld een nieuwe huisvestingslocatie voor 92 internationale werknemers heeft gerealiseerd. Het gaat om een modulaire woontoren (KAFRA Tower) van vier verdiepingen, die bestaat uit 16 appartementen voor elk 4 personen en 14 tweepersoonsstudio’s. In de vierpersoonsappartementen heeft elke bewoner een eigen slaapkamer, waardoor iedereen voldoende privacy heeft. Daarnaast delen de bewoners per appartement een open keuken, gezamenlijke ruimte, douche en apart toilet. De tweepersoonsstudio’s zijn speciaal ontwikkeld om stellen die behoefte hebben aan zelfstandige woonruimte de mogelijkheid te bieden om samen te wonen. Elke studio beschikt over een slaapkamer, keuken, douche en toilet.
‘Het is belangrijk om internationale medewerkers serieus te nemen’
Duurzaamheid
De woningen zijn volledig gemeubileerd, eigentijds ingericht en van alle gemakken voorzien. Winants: ‘Het is huisvesting van fatsoenlijke kwaliteit met goede voorzieningen zoals was- en strijkruimten, educatieruimten en parkeergelegenheid. Over de inrichting is goed nagedacht, tot en met de decoratie, zodat mensen zich er thuis kunnen voelen.’ ‘Ook aan duurzaamheid is gedacht: de KAFRA Tower is gasloos, volledig elektrisch, heeft zonnepanelen en heeft een slim domoticasysteem tegen onnodig verbruik.
Winants wijst ook op een ander aspect van het project in Venray: er is rekening gehouden met de buurt. ‘De woningen staan dicht bij de plek waar de bewoners werken, en vlak bij een woonwijk. Natuurlijk waren er zorgen en vragen bij de mensen in de buurt, maar tot nu toe is het gelukkig vlekkeloos gegaan.’ Dat heeft te maken met de werkwijze van KAFRA Housing, dat veel belang hecht aan voortdurende dialoog met de omgeving. Het bedrijf zet onder meer speciaal opgeleide welfare officers in, die permanent service en begeleiding op locatie bieden, bewoners bijstaan met informatie en registratiehulp, technisch onderhoud en desgewenst ook educatie. De welfare officers fungeren voor bewoners en omwonenden als centraal aanspreekpunt en zorgen ervoor dat de brede omgeving netjes blijft.
Twee routes
‘Het is een pragmatische aanpak van het woningvraagstuk,’ benadrukt Winants. ‘Structurele oplossingen lopen nu vast op de stikstofproblematiek en allerlei regels rond bijvoorbeeld bestemmingsplannen. In de gemeente Venray gaat het om een project voor 10 jaar: tijdelijke woningen dus, waardoor je die problemen vermijdt. Dit soort huisvesting gaat niet ten koste van andere groepen woningzoekenden en het biedt gemeenten de kans om aan structurele oplossingen te werken.’
‘Structurele oplossingen lopen nu vast op allerlei regels’
Gemeenten die soortgelijke projecten willen realiseren, kunnen twee routes nemen: flexwoningen kunnen worden neergezet op een perceel van de gemeente, of op private grond. Wanneer de gemeente grond ter beschikking stelt, kan een openbare biedingsprocedure worden gestart, waarvoor marktpartijen plannen kunnen indienen. Het winnende bedrijf huurt of koopt vervolgens de grond van de gemeente en ontwikkelt en verhuurt de woningen. Als een vastgoedontwikkelaar zelf grond heeft (route 2) en de gemeente positief staat tegenover de ontwikkeling van flexwoningen, vraagt de ontwikkelaar de gemeente om een omgevingsvergunning. De gemeente kan daaraan prioriteit geven. Diverse gemeenten kiezen momenteel voor noodprocedures om huisvesting voor de middellange termijn te realiseren voor Oekraïense vluchtelingen. KAFRA Housing heeft inmiddels 14 huisvestingsprojecten gerealiseerd voor 3500 internationale medewerkers en spoed zoekers. Momenteel zijn er 8 nieuwe locaties in ontwikkeling en lopen er met veel gemeenten gesprekken. Het bedrijf wil de komende jaren huisvesting voor zo’n 20.000 mensen realiseren.
Bestaande panden
KAFRA Housing realiseert niet alleen nieuwbouwprojecten, maar kan ook bestaande panden die niet gebruikt worden verbouwen. Oprichter Frank van Gool: ‘Leegstaande kantoorgebouwen bijvoorbeeld kunnen we transformeren tot wooncomplexen. Dat vraagt wel meer moeite, tijd en geld, want je moet eerst goed uitzoeken hoe je ze kunt aanpassen, vaak delen slopen en dan verbouwen.’ Dat is niet het enige verschil met het neerzetten van kant-en-klare wooneenheden. ‘De modulaire woningen kunnen we hergebruiken: we zetten ze tijdelijk ergens neer waar ze nodig zijn en we kunnen ze daarna gemakkelijk verplaatsen. We verhuren ze voor marktconforme huurprijzen, ze behouden hun waarde. Als je een bestaand pand aanpast, is dat anders. Dat kunnen we niet zomaar afbreken en ergens anders weer neerzetten.’
Beeld: KAFRA Housing